Rischio Legionella nei Condomini: obblighi e responsabilità
Studio Jonata Casini - Traning & Consulting

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12 Novembre 2020

Rischio Legionella nei Condomini: obblighi e responsabilità

Il Rischio Legionella nei condomini è un pericolo concreto che richiede molta attenzione, soprattutto da parte della figura a cui spetta la gestione dell’edificio, ovvero l’amministratore. È a lui, infatti, che compete la responsabilità di monitorare costantemente lo stato degli impianti idrici ed eventualmente agire in caso di necessità.

Come si sa, il batterio Legionella pneumophila, responsabile dell’infezione da Legionella detta anche Legionellosi, è naturalmente presente negli ambienti acquatici naturali, come:

  • Acque sorgive;
  • Acque termali;
  • Fiumi;
  • Laghi;
  • Stagni.

Da questi ambienti naturali può facilmente raggiungere quelli artificiali, come le condotte cittadine, le fontane e gli impianti idrici degli edifici, che a loro volta possono agire da diffusori del microrganismo patogeno.

Come tutti gli impianti idrici degli edifici civili, anche quelli condominiali necessitano di un controllo e di un monitoraggio costante per scongiurare tutte quelle condizioni che possono amplificare il rischio di diffusione dell’infezione.

In questo articolo, dunque, approfondiremo il tema del rischio legionella all’interno dei condomini, spiegando quali sono le responsabilità dell’amministratore e quali devono essere le azioni messe in campo per prevenire efficacemente la diffusione del batterio.

Legionella: quali sono i rischi per un condominio

Come per ogni altro impianto idrico, anche per l’impianto di un condominio le condizioni favorevoli alla proliferazione di Legionella sono:

  • Temperatura dell’acqua tra i 25°C  e i 45 °C;
  • Condizioni di stagnazione dell’acqua;
  • Tubature vetuste;
  • Presenza di sporco, incrostazioni e di sedimenti;
  • Presenza di alghe e amebe che forniscono nutrimento al batterio.

Dunque, in un condominio o comunque in un edificio o una struttura destinata al pubblico, sono a rischio soprattutto i punti morti degli impianti, le tubature vecchie o poco usate dove calcare, sedimenti ed incrostazioni favoriscono la crescita del biofilm e la proliferazione delle colonie batteriche.

Controllo Legionella nei condomini: è obbligatorio?

La normativa in merito al controllo della Legionella nei condomini in realtà non è molto chiara.

Il Decreto legislativo n. 31/2001, modificato dal successivo D.Lgs. n.27/2002, dispone che per tutti gli edifici e le strutture in cui l’acqua è fornita al pubblicoil titolare ed il responsabile della gestione dell’edificio o della struttura devono assicurare:

  • La salubrità dell’acqua;
  • Il rispetto di parametri qualitativi dell’acqua stabiliti dalla legge.

In particolare, il suddetto decreto sancisce che le acque destinate all’uso umano non debbano contenere impurità, microrganismi, parassiti e concentrazioni oltre il limite di alcune sostanze, che possano rappresentare un rischio potenziale per la salute.

Il Ministero della Salute, con il parere del 10 giugno 2004 sull’articolo 5 del già citato decreto, ha evidenziato che per gli edifici ad uso abitativo né l’amministratore né i condomini (laddove non vi sia l’amministratore) hanno l’obbligo di effettuare alcun controllo, se non quello dello stato di adeguatezza e manutenzione dell’impianto.

Controllo e analisi legionella nel condominio: chi è il soggetto responsabile?

Pur non essendoci un obbligo sancito per legge di controllo del rischio nei condomini, esistono ugualmente due profili di responsabilità in merito alla gestione Legionella in un condominio:

  1. Gestore del servizio idrico (la società che distribuisce l’acqua);
  2. L’amministratore del condominio.

Mentre il gestore si impegna a garantire la salubrità dell’acqua che arriva al punto di consegna, ovvero il contatore del condominio, l’amministratore di un edificio, invece, è tenuto a verificare e controllare l’adeguatezza dell’impianto condominiale fino ai rubinetti domestici dei singoli appartamenti. È importante considerare che la Legionella non compromette la potabilità di un’acqua e quindi non è richiesta l’assenza di tale batterio.

Legionella nei condomini: quali responsabilità ha l’amministratore?

Dal D.lgs. 31/2001, nonché dalle Linee Guida per la prevenzione e il controllo della Legionellosi del 2015, si evidenzia come il Rischio Legionella nei condomini comporta diverse responsabilità in capo all’amministratore, che tuttavia non si traducono in obblighi espressamente previsti dalla legge.

Il fatto che non sia sancita l’obbligatorietà di controllo da parte degli amministratori, non esclude né elimina la sua responsabilità in merito alla qualità dell’acqua distribuita dall’impianto dell’edificio da loro amministrato.

L’amministratore di un condominio, dunque, è sempre tenuto a:

  • Monitorare lo stato dei tubi periodicamente al fine di individuare eventuali anomalie;
  •  Intervenire tempestivamente per ripristinare la salubrità dell’acqua dell’impianto comune.

Pur mancando l’obbligo di controllo della qualità dell’acqua, i gestori di un condominio sono sempre responsabili della salubrità e della qualità che viene distribuita nell’edificio amministrato e che tali requisiti vengano mantenuti fino all’acqua erogata dai rubinetti.

Gli amministratori sono anche soggetti a sanzioni, dai 5000 euro ad oltre 60000 euro, qualora omettono di prendere opportuni provvedimenti e di verificare lo stato e la tenuta dell’impianto e nel caso queste inadempienze costituiscano un pericolo per la salute dei condomini.

Al contrario, se l’acqua del rubinetto risulti inquinata nonostante adeguati controlli e interventi sull’impianto, l’amministratore non è responsabile né civilmente né penalmente, in quanto l’acqua potrebbe essere pervenuta insalubre già dall’ente fornitore.

Ovviamente, resta sottointeso che l’amministratore è libero di fare tutti i controlli interni in ogni momento, qualora ritenga che l’acqua sia in qualche modo insalubre nel tratto dal contatore all’utenza.

In questi casi, l’amministratore è anche tenuto e legittimato a richiedere un controllo approfondito da parte della ASL competente ed, eventualmente, agire per eliminare ogni rischio e ristabilire la salubrità e la potabilità dell’acqua.

Come prevenire il Rischio Legionella nei condomini

Pur non essendo obbligato dalla legge, l’amministratore ha sempre e comunque la responsabilità di garantire che l’acqua della rete idrica condominiale non sia alterata né portatrice di patogeni letali come la Legionella.

Da parte sua, per la prevenzione del rischio Legionella, l’amministratore dovrebbe:

  • Eseguire periodicamente una manutenzione del tratto comune dell’impianto idrico, per evitare la formazione di calcare ed incrostazioni;
  • Sostituire eventuali raccordi o tubi vecchi;
  • Pulire e disinfestare boiler, cisterne ed ogni altro luogo in cui si accumula l’acqua.

Per interventi quali il campionamento delle acque, il controllo di eventuali infezioni in atto e il trattamento degli impianti con misure di contenimento del batterio è sempre opportuno rivolgersi a tecnici che siano esperti nella prevenzione da Legionella e nel trattamento delle acque.

Il DVR Rischio Legionella in condominio va redatto?

Nelle Linee Guida Nazionali finalizzate alla prevenzione ed al controllo del rischio legionellosi viene chiarito che nelle strutture abitative condominiali, che presentano un impianto idro-sanitario centralizzato, i gestori degli edifici stessi (l’amministratore di condominio) è tenuto a:

1.     Garantire le misure di controllo sancite nelle linee guida stesse;

2.     Informare e sensibilizzare i singoli condomini sulla necessità e l’opportunità di adottare le suddette misure di controllo.

Le Linee Guida estendono anche ai condomini l’obbligo di redigere un Protocollo di controllo del rischio Legionellosi che deve contenere una Valutazione del Rischio.

Dunque, l’amministratore deve provvedere a redigere e ad aggiornare periodicamente il DVR (Documento di Valutazione del Rischio Legionella) riportando:

  • Fattori di rischio dell’impianto;
  • Il piano dei controlli periodici;
  • Gli interventi di manutenzione periodica ordinaria e straordinaria dell’impianto.

Il DVR va anche aggiornato ogni qual volta vi siano modifiche all’impianto originario e quando dalle periodiche analisi microbiologiche emerga la presenza anomala di Legionella.

Legionella: il protocollo completo di bonifica da Legionella

Il rischio di una contaminazione batterica da Legionella è un rischio da non sottovalutare neppure nel caso di un condominio o di un qualsiasi edificio civile aperto al pubblico.

Come abbiamo detto in precedenza, l’amministratore di un condominio, in ottemperanza con il Decreto Legislativo n. 31/01, deve controllare periodicamente lo stato di conservazioni delle condutture comuni condominiali affinché le eventuali alterazioni dell’acqua non causino danni alla salute di condomini e terzi.

In quanto amministratore di uno stabile, per garantire la salubrità dell’acqua dell’impianto è sempre opportuno affidarsi a consulenti specializzati in grado di mettere in campo un Protocollo di intervento completo che offra una soluzione efficace, integrata e calibrata per l’impianto oggetto di bonifica.

Il Protocollo Legionella avviene in 5 passaggi:

  1. Prelievo dei campioni;
  2. Analisi microbiologiche accreditate;
  3. Redazione del DVR Legionella a norma di legge;
  4. Interventi di bonifica;
  5. Rilascio dei certificati di avvenuto controllo e di adempimenti alle linee guida.

Ogni passaggio di questo protocollo è eseguito da un team di esperti Biologi, Chimici e Ingegneri, che ti garantiranno garanzie concrete sulla messa in sicurezza del condominio che gestisci.

Sei amministratore di un condominio? Richiedi un controllo e un intervento di bonifica da Legionella

Un’analisi accurata dell’impianto idrico del condominio che gestisci ed un eventuale bonifica, ti metteranno al sicuro da sanzioni e da rischi per la salute dei tuoi condomini.

Non sottovalutare mai il rischio legionella.

I nostri uffici sono a disposizione per qualsiasi informazione, scriveteci a formazione.casini@gmail.com – 370.1331665

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