La sicurezza in condominio non riguarda solo le strutture e gli impianti visibili. Tra le minacce più insidiose si colloca la Legionella, un batterio che può proliferare negli impianti idrici centralizzati, mettendo a rischio la salute di tutti i condomini. In questo articolo vediamo cos’è la legionella, quali rischi comporta, chi è responsabile, e soprattutto come prevenirla ed eliminarla.
Cos’è la Legionella e perché è pericolosa
La Legionella pneumophila è un batterio che si sviluppa in ambienti acquatici, in particolare tra i 25°C e i 45°C, condizioni ideali presenti nei boiler, serbatoi, tubature e impianti di climatizzazione. Può causare due forme di malattia:
- Febbre di Pontiac, simile a una sindrome influenzale;
- Malattia del legionario, una polmonite grave che colpisce soprattutto soggetti fragili.
Il contagio avviene per inalazione di aerosol contaminato, ad esempio durante la doccia, l’uso dei rubinetti o l’accensione di climatizzatori.
Non si trasmette da persona a persona.
Perché il condominio è un ambiente a rischio
Gli edifici condominiali, soprattutto con impianti idrici centralizzati, presentano un rischio elevato di proliferazione del batterio, a causa di:
- Acqua stagnante nei punti morti delle tubature;
- Presenza di biofilm nelle condotte, che favorisce la crescita del batterio;
- Scarsa manutenzione dei serbatoi, caldaie, climatizzatori.
Un singolo caso di legionellosi può indicare la presenza del batterio nell’intero impianto condominiale.
Chi è responsabile: cosa dice la normativa
Secondo il D.Lgs. 18/2023, che aggiorna il D.Lgs. 31/2001, e le Linee Guida del Ministero della Salute del 2015, l’amministratore di condominio è responsabile della sicurezza degli impianti comuni.
In particolare:
- Deve valutare il rischio legionella, mappando l’impianto idrico;
- Deve predisporre un piano di gestione e autocontrollo, anche se non obbligatorio per legge;
- Ha l’obbligo di manutenzione e controllo delle parti comuni;
- Collabora con l’ASL in caso di segnalazioni o casi confermati.
Le responsabilità si estendono anche al gestore del servizio idrico, fino al punto di consegna (contatore).
Come prevenire la Legionella in condominio
- Valutazione del rischio
L’amministratore deve far eseguire una valutazione tecnica dell’impianto, individuando eventuali punti critici.
- Piano di autocontrollo
Sebbene non obbligatorio, è fortemente raccomandato dalle Linee Guida. Include:
- Frequenza dei controlli;
- Misure preventive;
- Protocollo d’intervento in caso di contaminazione.
- Manutenzione ordinaria
- Pulizia e disinfezione periodica di serbatoi, boiler e tubature;
- Manutenzione degli impianti di climatizzazione.
- Controllo delle temperature
- Mantenere l’acqua calda oltre i 50°C;
- Mantenere l’acqua fredda sotto i 20°C.
- Analisi microbiologiche
Consigliate almeno una volta l’anno, o più frequentemente se l’impianto è vetusto o complesso.
Cosa fare se si sospetta la presenza di legionella
In caso di contagio sospetto:
- Il medico notifica il caso all’ASL, come da obbligo (D.M. 15/12/1990);
- L’ASL attiva indagini, effettua prelievi e campionamenti;
- L’amministratore informa i condomini e collabora con gli enti pubblici;
- Si procede alla bonifica.
Bonifica dell’impianto:
- Termodisinfettazione (acqua > 60°C);
- Disinfezione chimica (clorazione o altri prodotti);
- Sostituzione di componenti obsoleti;
- Nuove analisi di conferma da parte dell’ASL.
Conseguenze legali per l’amministratore
Se l’amministratore non adotta misure preventive:
- Può essere revocato in assemblea (art. 1129 c.c.);
- Può essere revocato dal giudice per negligenza;
- Può essere chiamato al risarcimento danni (art. 2051 c.c.);
- Nei casi più gravi, può essere perseguito anche penalmente.
Conclusioni
La legionella è un pericolo reale, ma gestibile con una buona prevenzione tecnica e organizzativa. L’amministratore di condominio, in collaborazione con tecnici specializzati, gioca un ruolo chiave nel garantire la sicurezza degli impianti e la salute dei condomini.
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